【案件基本信息】

1、一审判决书：云南省弥渡县人民法院（2013）弥民初字第312号民事判决书。

二审判决书：云南省大理州中级人民法院（2013）大中民终第322号民事调解书。

2、案由：农村房屋买卖合同纠纷

3、当事人

原告（被上诉人）：吕丽萍。

委托代理人（一审）：侯蔚霞。

被告（上诉人）：慕泽。

委托代理人（一审）：张桥，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。

【基本案情】

2013年4月6日，刘永保看见牲畜市场自家餐馆旁的墙上贴有售房广告，就记下电话号码告诉了原告吕丽萍，原告于当天打电话给被告慕泽商量买房事宜，双方约定：由原告先支付31800元的购房首付款，待房屋过户以后，其余400000元由原告一次性支付给被告。4月7日，原告吕丽萍、杨介、刘永保、罗春（被告侄姑爷）四人到农业银行，以银行转账方式向慕泽汇了31800元的购房首付款。5月7日，慕泽回到弥渡，将房产证复印了拿给原告，原告拿着复印件到房产管理所和弥渡县国土资源局询问过户一事，相关部门告知，被告的房屋建在集体土地上，房屋无法过户。双方协商买卖的房屋也尚未交付给原告管理使用。原告要求确认双方商定的《房屋买卖合同》无效，要求被告返还原告购房首付款31800元。被告认为自己已经告知原告房屋的性质，且为此次交易被告也产生损失，要求继续履行该房屋买卖合同。[!--empirenews.page--]

【案件焦点】

原告吕丽萍与被告慕泽之间关于在集体土地上建盖的房屋买卖是否合法有效。

【法院裁判要旨】

弥渡县人民法院认为：1、关于合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第52条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。本案中，因原、被告不是同一集体经济组织的成员，被告的房屋又建于孙家营村集体所有的土地上，属农村房屋，依据相关土地管理政策，他们之间不能买卖该房屋，农村房屋只能在同一集体经济组织成员之间相互转让，方可办理集体土地使用权过户手续，而根据我国物权法房屋转让地随房走，房地一体的原则，房屋的转让必定涉及到土地使用权的转让，故该合同违反土地管理政策的强制性规定，合同也无效。2、合同无效的后果。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，合同无效后，双方应相互返还财产，被告慕泽应当返还购房首付款，房子并未交付给原告使用，所以不存在返还问题。被告慕泽要求继续履行的答辩要求，因为合同违反土地管理政策的强制性规定，不能办理过户手续，无法履行，故本院不予支持，3、关于慕泽要求吕丽萍赔偿其损失66574元的要求问题。被告往返弥渡、安宁与原告办理房屋买卖事宜，虽然客观上支出了一定的费用，但因双方的合同无效的缔约过失责任不在原告，被告是房主，知晓房屋的性质，原告与其联系后也知晓原告的情况，明知房屋不能卖给原告而与之订立口头合同，接受原告支付的首付款，缔约过失责任在被告，故应由其自行承担损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第52条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、确认原告吕丽萍与被告慕泽之间口头订立的《房屋买卖合同》无效；

二、由被告慕泽返还原告吕丽萍购房首付款31800元（限期本判决生效后十五日内付清）

慕泽提起上诉。经大理州中级人民法院主持调解达成如下协议：

一、确认上诉人慕泽与被上诉人吕丽萍之间口头订立的《房屋买卖合同》无效。

二、由上诉人慕泽返还被上诉人吕丽萍购房首付款31800元。

三、由被上诉人吕丽萍补偿上诉人慕泽人民币5000元。以上款项双方当事人已当庭支付完毕。

【法官后语】[!--empirenews.page--]

本案中处理的重点是原、被告口头订立的关于买卖农村集体土地上建盖的房屋的合同是否有效。因原、被告不是同一集体经济组织的成员，被告的房屋又建于孙家营村集体所有的土地上，属农村房屋，依据相关土地管理政策，他们之间不能买卖该房屋，农村房屋只能在同一集体经济组织成员之间相互转让，方可办理集体土地使用权过户手续，而根据我国物权法房屋转让地随房走，房地一体的原则，房屋的转让必定涉及到土地使用权的转让，故该合同违反土地管理政策的强制性规定，合同也无效。

（作者单位：云南省弥渡县人民法院）