【案件基本信息】

1、裁判文书字号：大理州中级人民法院（2013）大中民终字第696号民事调解书

2、案由：建筑物区分所有权纠纷

3、当事人：

原告（被上诉人）忽晓雷、蔡建勋、林家壁。

被告（被上诉人）于彩莲。

第三人（上诉人）杨世清、陆红霞。

【基本案情】 

忽晓雷、蔡建勋、林家壁与于彩莲系大理市下关镇榆祥路茫涌北苑小区6幢13单元业主，忽晓雷、蔡建勋、林家壁分别居住于该幢房屋二至四楼，于彩莲居住一楼。2011年10月4日8时30[!--empirenews.page--]分许，于彩莲在没有办理相关手续，亦未征得同单元楼其他业主同意的情况下，将其原所有的一楼住房临街外墙阳台拆除，忽晓雷、蔡建勋、林家壁进行干预并报警，大理市公安局北区派出所出警，将双方的纠纷交由小区物业管理公司进行处理。2011年10 月4日，大理州房地产开发有限公司物业管理分公司向于彩莲发出通知，要求于彩莲对其自行拆除阳台的行为负责。后于彩莲在拆除外墙阳台位置安装了折叠式钢门，并在临街面搭建了台阶。2011年11月16日，大理市城市管理综合行政执法局、大理市规划局联合向于彩莲发出限期整改通知书，确认于彩莲户私自将原位于大理市下关镇榆祥路茫涌北苑小区6幢13单元一楼6-1-5号住房阳台外墙拆除改为折叠式钢门的行为改变房屋外立面，不符合城市容貌标准，要求于彩莲户在收到通知书15日内改造恢复原状。2012 年6月26日，大理市城市管理局下发了大城管通字(2012)第0203008号限期整改通知书，要求于彩莲户于2012年7月2 日前自行拆除搭建的台阶，并打扫好周边环境卫生。因于彩莲未按通知要求按期进行整改，2012年8月13日在大理市城市管理综合行政执法局的强制下，于彩莲将搭建的台阶拆除。2012年9月11日，于彩莲与杨世清、陆红霞夫妻签订了《房地产买卖契约》，将[!--empirenews.page--]大理市下关镇榆祥路茫涌北苑小区6幢13单元一楼6-1-5号住房出售给杨世清、陆红霞夫妻。2012年9月17日，杨世清、陆红霞取得“大理市房权证下关字第201208227 号”房屋所有权；2012年9月26日，取得“大国用(2012)第 02704号”国有土地使用权证。现杨世清、陆红霞夫妻将房屋出租给案外人使用。忽晓雷、蔡建勋、林家壁认为于彩莲拆除阳台外墙改为折叠式钢门的行为改变了建筑物外墙面形状，侵犯了其他业主享有的建筑物共有权，请求判令两被告停止将一楼房屋改为经营性用房的行为，恢复一楼住房原状。

【案件焦点】

于彩莲拆除一楼外墙阳台,将阳台改装为折叠式钢门的行为是否侵害了业主的共有权。

【法院裁判要旨】

大理市人民法院经审理认为：忽晓雷、蔡建勋、林家壁和于彩莲作为大理市下关镇榆祥路茫涌北苑小区6幢13单元业主，对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，在未征得其他共有人同意的情况下，任何人不得擅自改变房屋结构、外貌和用途。于彩莲未经建筑物共有人同意擅自将临街外墙阳台拆除，安装折叠式钢门的行为改变了共有部分的外形和结构，侵害了同一单元其他业主的建筑物区分所有权的共有权利。第三人杨世清、陆红霞以受让方式取得大理市下关镇榆祥路茫涌北苑小区6幢13单元一楼6-1-5号房屋所有权，对共有部分的共有和共同管理的权利义务一并享有和承担，恢复原状的民事责任应由[!--empirenews.page--]杨世清、陆红霞承担。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第七十一条、第七十二条、第八十三条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项、第十四条第一款、第十五条（四）项的规定，作出如下判决：

1、由第三人杨世清、陆红霞在本判决生效之日起十五日内拆除安装在大理市下关镇榆祥路茫涌北苑小区6幢13单元一楼6-1-5号临街面的折叠式钢门，恢复房屋原状。

2、驳回原告忽晓雷、蔡建勋、林家璧的其他诉讼请求。

二审审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

1、杨世清、陆红霞于2014年8月31日前拆除安装在大理市下关镇榆祥路茫涌北苑小区6幢13单元1楼6-1-5号房屋临街面的折叠式钢门，并恢复房屋原状。

2、于彩莲在本调解书生效之日起五日内支付给杨世清、陆红霞3000元恢复费用，其余恢复费用由杨世清、陆红霞负担。

3、一审案件受理费400元，由于彩莲负担200元，杨世清、陆红霞负担200元；二审案件受理费400元，减半收取200元，由杨世清、陆红霞负担。

【法官后语】

建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利。一栋建筑的不同部分或不同房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况，而同一栋建筑的不同部分在结构上又是彼此相连或具有共同的设备和附属建筑，这种异产毗连房屋的特殊性，形成了一种在城市中具有普遍适用意义建筑物区分所有权。建筑物区分所有权的内容包括建筑物区分所有人的专有权和共有权，我国《物权法》明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。在不违反建筑法[!--empirenews.page--]、城市规划法，环境保护法等公法强制性规定的前提下，各区分所有权人在征得共有权人同意的情况下，可以对建筑物的共用部分进行修缮改良，区分所有人在未征得其他共有人同意或对建筑物的共用部分的使用时违反通常的使用方法或损坏共用部分或对他人的共有权形成妨碍时，任何区分所有人均有权制止，并要求排除妨害。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条对共有部分作出了规定，该条第一款（一）项就明确建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分为共有部分。

本案中于彩莲将临街外墙阳台拆除，安装折叠式钢门的行为，首先，违反了城市规划法的规定，因此大理市城市管理综合行政执法局、大理市规划局联合向于彩莲发出通知，要求其恢复原状。其次，临街外墙阳台应为建筑物的外墙立面，应属业主共有，于彩莲在未征得其他共有人同意对共用部分进行改造，也侵害了其他共有人的共有权。根据物权法的规定，业主转让房产，对其共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让。因此，一审判决由现房屋所有人恢复原状是正确的。

二审中，考虑到于彩莲在转让房屋时，对其改变临街外墙阳台曾产生纠纷和经管理部门通知要求恢复原状的事实未向买受人告知，买受人承担恢复义务造成的损失仍有权向转让人追偿。为减少诉累，经法院释明和做调解工作，最终二审调解结案。

（编写人：大理白族自治州中级人民法院 ）