近年来，随着城市房价不断上涨，不少城市居民将目光转向农村，以低价购买农村宅基地住房的情况渐增，随之引发的纠纷也蜂拥而来。

近期，云南省大理市人民法院对一起因购买农村宅基地房屋引发的买卖合同纠纷进行了判决。

原告董某系城镇居民，被告杨某系农业户口，户籍所在地为某村委会。2010年，董某与杨某经过口头协商，杨某将其户籍所在地的祖留房产一院（无房屋产权证书及土地使用权利证书）卖给董某，双方约定房屋价款后，董某便向杨某支付了部分购房款。

可是部分购房款支付后，杨某却未按约定向董某交付房屋。无奈之下，董某以通道问题未解决为由诉至大理市法院，要求撤销与杨某的购房协议，退还其已预先支付的购房款。

大理市法院经审理认定，董某与杨某达成的房屋买卖协议损害了集体经济组织的权利，违反了法律的强制性规定，属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，按无效合同的处理原则，杨某应向董某退换退还其已支付房款，故对董某要求杨某退还已付购房款的主张予以支持。现一审判决已生效。

宅基地属于农民集体所有。按照我国现行相关法律法规，对宅基地使用权采取的是在符合条件的人群中有限流转的制度，即一般情形下只能在本集体经济组织内部流转，不允许对外转让。本案是因农村宅基地房屋买卖产生的纠纷，房屋买卖、转让必然涉及宅基地使用权问题，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，董某、杨某达成的房屋买卖协议已损害了集体经济组织的权利，违反了法律的强制性规定，应按无效合同处理。

法官提醒：买卖、转让农村宅基地房屋合同双方均需谨慎，不符合条件者购买农民宅基地上房屋，可能导致今后无法取得土地使用证和房产证，亦可能导致征地、拆迁等情况发生时，权利无法得到保障等后果，农户也可能因此失去作为本集体村民所特有的在本集体宅基地上建房的权利。买卖双方在处分宅基地房屋时均应事先了解我国相关法律规定及土地政策，以免发生纠纷后一方甚至双方权利得不到保障。

                 （作者单位：云南省大理市人民法院）