未经共有人同意出租房屋的合同无效

——段波诉施国祥、施国鹏租赁合同纠纷案

赵万石

一、案件基本信息

1.判决书字号

大理州中级人法院（2013）大中民终字第216号

2.案由：租赁合同纠纷

3.当事人

上诉人（原审原告）：段波

被上诉人（原审被告）：施国祥、施国鹏

二、基本案情

2012年3月5日，原告段波与被告施国祥自愿签订了一份《租房协议》，协议约定：由原告承租被告位于大理市银桥镇新邑村委会二社58号的房屋场地，房屋所有者为赵立茂(被告之父、已去世)；租期为21年；租金为96万元，付款方式为合同签订之时一次性付清40万元，余下租金56万元于合同签订之日八年后一次性付清；原告在经营期内有权对被告所属的旧宅进行拆除并按其经营思路自行设计建造，被告不得以各种形式干预阻止，原告修建房屋所办理的各项手续被告应积极协助办理;租期满后原告带走建筑物内的物品，如家具、电器等，建筑物归于被告；原告交纳订金5万元，合同签订时转为租金，如被告违约则赔偿原告违约金50万元，如原告违约则被告不退还订金。合同签名时因被告施国鹏本人外出不在家，由施国祥代施国鹏签名。同日，原告支付给被告施国祥人民币5万元。之后，原告着手进行在被告场地上建盖商业酒店的前期准备工作，并与上海具相建筑设计有限公司于2012年9月1日签订了建设工程设计合同，先后支付了设计费用共35万元。后因施国祥、施国鹏对房屋租金的分配产生分歧，被告要求增加租金，但双方对于增加的租金数额未能达成一致意见。

[!--empirenews.page--]原告所租赁的大理市银桥镇新邑村委会二社58号的房屋土地，土地使用性质为宅基地，该宅基地使用人为赵立茂、施长芳户，赵立茂于2010年病故，其家庭成员为妻子施长芳、长子施国祥、次子施国鹏、长女施国英(已出嫁)、次女施国锋(已出嫁)。

三、案件焦点

本案双方当事人签订的《租房协议》是否有效。

四、法院裁判要旨

关于合同效力，大理市人民法院认为：本案出租的标的物为被告父母的家庭共有财产，该财产的共有人为赵立茂、施长芳、施国祥、施国鹏、施国英、施国锋，在赵立茂去世后，该家庭户尚未进行继承、分家析产，并未将出租标的物明确分配到被告施国祥、施国鹏二人名下，被告施国祥、施国鹏二人擅自出租家庭共有财产，将会损害其他共有人的合法权益。原告段波与被告施国祥签订的《租房协议》虽属双方自愿订立，但该合同未经其他共有人同意或者认可，损害了其他共有人的利益，应属于无效合同。并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、由被告施国祥、施国鹏返还原告段波人民币5万元；二、由被告施国祥、施国鹏赔偿给原告段波损失费人民币 10万元；三、驳回原告段波的其他诉讼请求。

原审判决宣判后，原告段波提出上诉。大理州中级人民法院关于合同效力认为，本案租赁的房屋是建于赵立茂户（八人共有）的宅基地上，在未进行分家析产和继承的情况下，未经其他共有人同意或追认而签订的租房协议是无效的。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

五、法官后语

本案是典型的投资者租用农村房屋用于旅游开发的案件。近年来，随着大理旅游的持续升温，吸引了大批的投资者前来投资开发农村旅游资源，常见的开发模式是租用农村房屋用于商业经营或者与宅基地使用权人合作开发，投资者出资在宅基地上建盖房屋用于商业经营一段时间后，房屋无常归还宅基地使用权人并支付一定租金。无论是哪一种模式，农户一方都涉及到权利的处分，无论是完全无处分权或者仅有部分处分权，其签订的合同既未经权利人追认，在合同签订后亦未取得处分权的都将导致合同无效。随着投资者的增多，房屋的租金越来越高。签订长期合同后，要求增加租金的情况逐渐显现，农户一方往往会寻找一些理由主张合同无效以达到增加收益目的，而案件的客观事实可能是，根据农村的传统，虽然出嫁女儿或者丧失劳动能力的父母是法律意义上的共有人或权利人，但事实上签订合同的当事人有完全的处分权。一旦其主张成立，投资者将面临无法弥补的损失，所以在签订合同前应当对租赁物进行全面的了解，并依法对风险进行规避，以免造成不必要的损失。

作者单位：大理州中级人民法院  

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